优客工场上市:不讲“二房东”的故事讲什么?

优客工场上市:不讲“二房东”的故事讲什么?
燃财经(ID:rancaijing)原创作者 | 孔分明修改 | 周昶帆12月12日,联协作业空间企业优客工场向美国证券交易委员会(SEC)提交了招股说明书,拟定在纽约证券交易所挂牌上市,证券代码为“UK”。这一行为不可谓不英勇。创建于2010年的联协作业空间企业WeWork,在建立之后一向飞速开展。5个月前,一度估值高达470亿美元,为美国估值排名第二的独角兽明星公司。我国的联协作业企业多数是WeWork的“学徒”,包含优客工场。北京时间8月14日晚,在WeWork正式向美国证券交易委员会(SEC)提交IPO招股书之后,一系列工作发作:WeWork估值不断下调、创始人被逼退出、IPO暂时被中止。“黑天鹅“工作发作时,没有人做好了预备。联协作业企业开山祖师WeWork在本钱商场遇冷,让我国的联协作业职业也堕入低迷。而优客工场仍然在这种情况下挑选IPO,所有人都在张望,也发出了疑问:继WeWork上市遇挫之后,优客工场会怎么面临本钱商场?发布招股书后是否能按期上市?国内联协作业企业将会怎么开展?优客工场的这份招股书交出了一部分答案。招股书显现,到2019年9月30日,按联协作业空间的数量、总办理面积和掩盖城市数量衡量,优客工场为我国最大的联协作业社区。不同于WeWork之前叙述的空间运营和社区故事,优客工场的商业形式为“空间运营+非空间事务”。而挨近优客工场的人士张远向燃财经透露消息称,继WeWork的故事被本钱商场质疑后,优客工场挑选上市的对标企业不再是美国的WeWork,而是我国的连锁酒店集团华住集团。所以优客工场的故事变为由自营空间为主到未来加盟空间为主,在更大的规划之后,完成空间变现和人的财物变现。摆在面前的疑问是,这个故事会被本钱商场承受和认可吗?不想只做“二房东”与WeWork相似,优客工场的财务数据出现营收和亏本双增加的趋势。招股书显现,优客工场2017年净收入1.67亿元人民币,2018年为4.48亿元人民币,同比增加168%。2019年前9个月净收入8.74亿元人民币,比上年同期的2.82亿元人民币同比增加210%。营收增加速度快,但带来的是同规划扩展的亏本:优客工场在2017年全年亏本3.73亿元人民币,2018年亏本4.45亿元人民币,2019年前九个月亏本额为5.73亿元人民币。在商业形式上,优客工场的形式为“空间运营+非空间事务”服务。其间,空间运营板块包含直营形式和轻财物形式两大类,直营形式包含面积大于200平米的标准化空间U Space,面积小于200平米的小型作业空间U Studio,以及定制化空间U Design,优客工场担任这类型空间相应的规划、制作、选址等作业。轻财物形式包含运营办理输出为主的U Brand与财物保管为主的U Partner形式。在轻财物形式下,优客工场首要输出品牌服务,并供给空间规划、制作、以及办理服务,而物业主承当大部分的前期投入。注:优客工场的商业形式 来历 / 优客工场招股书招股书显现,优客工场在2018年和2019年前九个月的运营赢利首要来自于轻财物形式,并表明轻财物形式是其首要增加动力之一,未来将在轻财物形式下进一步开展协作空间事务。到2019年9月30日,优客工场共布局了197个作业空间,其间171个空间已在运营中。在这其间,39个作业空间归于轻财物形式。在171个联协作业空间中,65个归于老练空间(开放时间逾越24个月)。全体出租率和老练空间出租率分别为79%和83%。优客工场在招股书中称,未来假如中止对空间增加的出资,而是让现有的空间老练,将不再需求本钱出资建造新的空间,也不再需求收买新空间相关的初始费用。而每个老练的空间都会发生收入和现金流,并有盈余的时机。和WeWork空间会员会费占总收入的83%不同,优客工场现在的三大块收入来历为空间会员费收入、营销和品牌服务收入及其他服务收入。2017年和2018年,优客工场最首要的收入仍旧来自空间会员费收入,占比逾越85%。但在优客工场2019年前9个月获得的8.75亿元人民币营收中,空间会员收入约为4.2亿元,营销及品牌服务收入约为4.03亿元,其他服务收入约为5150万元。也就是说,优客工场在空间事务收入和非空间事务收入的数据现已平起平坐。换句话说,优客工场不再只想做“二房东”了。对标华住集团?但这仅仅优客工场故事中的一部分。在WeWork的招股书中,除了空间运营事务之外,还说到了到2019年Q2,WeWork会员数到达52.7万人。WeWork在招股书中写道:依据美国人口普查局查询的美国企业统计数据,以估量的作业桌数量核算,在WeWork现在现已掩盖的111个城市中,大约有1.49亿潜在会员。依据Demographia和经济协作与开展安排的数据,当时联协作业职业大约有280个方针城市,估量潜在会员总数约为2.55亿人。文件称,以到2019年6月30日止本年上半年每个会员的均匀收入核算,估量WeWork现在掩盖的111个城市中,其商场规划为9450亿美元,估量全球280个方针城市的总商场规划到达1.6万亿美元。文件中还指出,与传统计划比较,假如以更低的价格为会员供给优质体会,WeWork现有111个城市的1.49亿潜在成员,总规划可到达1.7万亿美元,而在全球280个方针城市的约2.55亿潜在会员中,估量总规划为3万亿美元。注:WeWork事务形式 来历 / WeWork招股书注:优客工场企业会员构成 来历 / 优客工场招股书优客工场在招股书中称,除了空间服务之外,一起在不断寻求时机,以供给全面的服务来增强服务会员的才干,称为U Plus服务,并经过社区为更多的会员集体供给逾越物理空间的服务。比WeWork更进一步,现在优客工场在招股书上说到的会员变现方法为社区电商和精准广告营销。注:优客工场的会员服务 来历 / 优客工场招股书照张远的说法,优客工场对标华住集团的原因有几点:一是两者都归于物理空间运营商,二是两者都是从物理空间服务到人的服务。建立于2005岁月住集团,于2010年在纳斯达克上市,为我国闻名的多品牌酒店集团,现在市值为104.7亿美元。建立14年,华住集团轻财物办理形式下的加盟酒店份额从2009年的27%增至2019Q3的79%,自营酒店份额则从73%缩减到14%。在华住集团完成规划化和品牌化效应之后,完成对其会员在酒店事务之外的商业变现。据优客工场数据显现,到2019年9月30日,优客工场运营和储藏的轻财物空间数量为39个,轻财物总面积为138700平方米,占总空间份额快速上升。新故事会被本钱商场认可吗?优客工场于2015年4月由前万科集团高档副总裁毛大庆建立。建立以来,优客工场凭仗毛大庆资深的地产职业布景和强壮的融资才干,先后得到立异工场、红杉本钱、真格基金等许多明星出资公司的出资,并拿到多个地产企业的出资。作为国内该范畴“独角兽”明星企业,优客工场在近些年开展敏捷。从2017年4月到2018年11月,在一年多时间里,优客工场先后并购了洪泰立异空间、碎片空间、无界空间、火箭科技等10家企业。从一开端,包含优客工场在内的一众联协作业空间企业,就被称为WeWork的“我国学徒”。很快,以烧钱为引擎推动的联协作业空间,在日渐趋同的商业形式中,头部企业凭仗本身的拿地、拿融资的才干,敏捷跑马圈地,小规划同享作业企业则堕入烧钱的恶性循环,连续因资金不足、经营不善出局。除了优客工场之外,我国联协作业赛道上的明星企业还有WeWork我国、愿望加、氪空间等。从WeWork的IPO工作中可以看到,商场出资者对亏本的公司现已变得十分警觉,尤其是那些还没有清晰盈余方法的公司,泡沫正在渐渐破掉。愿望加创始人王晓鲁向燃财经表明,公司最重视的目标应该是盈余才干,所以做好各个阶段的本钱操控、社区老练周期做到更短、产品更受用户欢迎,比起规划扩张更重要。从优客工场的招股书中也可以看出,他们正在避开的工作是,向本钱商场讲一个和WeWork相似的故事,而更寻求稳健开展、更关怀盈余也是这次招股书企图展现的要点。只不过,对标华住集团仍然是一次冒险的做法。尽管二者都曾被质疑为“二房东”,都归于空间运营办理。一方面,两家企业面临的商场并不相同:优客工场面临的是企业用户,而华住集团面临的则是顾客用户;另一方面,联协作业比较酒店职业,消费频次低了许多。优客工场还需求面临的难题是,之前据亿欧调研数据显现,只有当联协作业出租率均匀到达85%时,才干坚持盈亏平衡,但关于联协作业企业而言,单体项目85%的出租率并不简单做到。在Stories创始人、小村本钱合伙人梅晨斐看来,针对中美商场差异,我国商场需求的是高性价比的“联协作业”产品。“联协作业是房地产品类,重视地段、价格、规划、招商和运营,可以放下身段供认自己做的是房地产的工作,才干把我国商场做好。““联协作业是一个很大的职业,对我们来说才是刚刚开端,未来会有特别大的开展空间,越来越多的企业,会挑选联协作业的场景或许解决计划去满意作业需求。”王晓鲁说。墨社创始人张帆也以为,联协作业的要点,是供给优质的服务,“口碑和品牌会决议这个企业能走多远”。自2015年进入联协作业职业以来,他的调查是,2020年,联协作业的商场会有一个新的开展——80后进入中年,更知道挑选什么样的空间能给公司和职工带来价值。据优客工场招股书中Frost&Sullivan的数据显现,包含租借收入和服务收入在内的我国联协作业空间商场规划从2013年的11.7亿元人民币增加到2018年的174.1亿元人民币,复合年增加率为71.7%,估量到2023年将进一步增加至1322.8亿元人民币,复合年增加率为50.0%。注:2013-2023年我国同享作业空间商场规划 来历 / 优客工场招股书张远以为,优客工场新故事的逻辑也正是基于此。在盘活财物端物业资源、满意用户端需求的情况下,证明这门生意建立。而在这个大赛道上的继续探索和不断优化会愈加重要。*题图来历于优客工场官网。应受访者要求,文中张远为化名。